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   IMU e i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili
Per i fabbricati inagibili o inabitabili la base imponibile IMU è ridotta del 50% (comma 3 dell’art. 13 del D. L. n. 201 del 2011). Per l’applicabilità della citata riduzione è necessario che sussistano, tuttavia, congiuntamente l’inagibilità o l’inabitabilità e l’assenza di utilizzo dell’immobile.
Inagibilità - Il concetto di inagibilità deve intendersi legato a un degrado fisico sopravvenuto (ad esempio, fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o in un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione.
L’agevolazione si applica limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni richieste dalla norma.
L’inagibilità o l’inabitabilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione.
In alternativa a tale previsione, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale dichiara di essere in possesso di una perizia accertante l’inagibilità o l’inabitabilità, redatta da un tecnico abilitato.
E’ necessario ricordare che i comuni, nell’esercizio della propria potestà regolamentare, possono, comunque, stabilire ulteriori modalità di attestazione di tale condizione.
I diversi casi di inagibilità - Ci possono essere, tuttavia, vari casi di inagibilità che si possono prospettare ai fini dell’applicazione dell’IMU, con risvolti completamente diversi ai fini del pagamento del tributo:
1) Fabbricato inagibile in corso di costruzione, ma come nuova costruzione (categoria catastale F3): la “F3” è una categoria catastale fittizia, che caratterizza un’unità in corso di costruzione ovvero fabbricato nuovo, o una parte di esso, ancora in costruzione che, per necessità di parte (compravendita, successione, ecc.) viene dichiarato al Catasto, alla quale non viene associata alcuna rendita catastale.
Ai sensi dell’art. 2 comma 1 del D.Lgs. n. 504 del 1992 il fabbricato di nuova costruzione non è soggetto fino all’ultimazione dei lavori all’imposta IMU, ma ai sensi del comma 2 rientra nella definizione di area fabbricabile, in quanto l’area di sedime è utilizzata a scopo edificatorio.
2) Fabbricato inagibile avente carattere permanente definito unità collabente (categoria catastale F2): la categoria catastale “F2” è anch’essa una categoria fittizia che identifica costruzioni inidonee a utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado; si tratta di fabbricati già ultimati che inizialmente avevano una rendita, ma, per degrado dell’immobile tale da compromettere permanentemente la sua utilizzazione, quindi il reddito effettivo differisce dalla rendita catastale per oltre il 50% e per un periodo di almeno un triennio (art. 35 del Tuir) e su istanza e/o segnalazione dell’ufficio imposte, del comune o su domanda del contribuente viene variata la rendita catastale.
Se le effettive condizioni dell’immobile siano tali da renderlo totalmente inutilizzabile, a meno di radicali interventi, o opere di manutenzione straordinaria, si potrà avere anche l’azzeramento della rendita catastale. Agli atti sarà conservata l’unità immobiliare con i relativi identificativi con l’attribuzione della categoria fittizia F/2 e rendita zero. Non è quindi assoggettato a IMU.
3) Fabbricati inagibili a carattere temporaneo, ossia immobili che seppur dotati di rendita catastale risultano inagibili poiché oggetto di interventi edilizi disciplinati dall’art. 3 commi c), d), f) del D.P.R. 380/2001, di ristrutturazione.
In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della Legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
Pertanto per tutti gli edifici oggetto di interventi di recupero ai sensi dell’articolo precedente l’istituto dell’IMU si applica con base imponibile costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile fino alla data di ultimazione dei lavori ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato (comma 6 dell’art. 5 del D.Lgs. n. 504/1992).
4) Fabbricati inagibili a carattere temporaneo, ossia immobili che seppur dotati di rendita catastale risultano inagibili poiché oggetto di interventi edilizi disciplinati dall’art. 3 commi a), b) del D.P.R. 380/2001, di manutenzione. Pur essendo tali immobili in situazioni di inagibilità, l’istituto dell’IMU si applica in via ordinaria, ovvero alla stregua dei fabbricati agibili.
5) Fabbricati inagibili a carattere temporaneo, ossia immobili che seppur dotati di rendita catastale risultano inagibili e tale inagibilità non rientra in nessuna casistica precedentemente descritta, ossia non nuovo in corso di costruzione, non collabente, non inagibile perché oggetto di interventi edilizi disciplinati dall’art. 3 commi a), b), c), d), f) del D.P.R. 380/2001. I fabbricati con inagibilità temporanea non rientranti in nessuna casistica precedentemente descritta, rientrano per esplicita classificazione nel comma 3, dell’art. 13 della D.L. 201/2011, quindi sono soggetti a IMU ma con base imponibile ridotta del 50%.
Dichiarazione IMU – I contribuenti titolari di tali immobili sono tenuti a dichiarate eventuali variazioni solo nel caso in cui si perda il relativo diritto, poiché è in questa ipotesi che il comune non dispone delle informazioni necessarie per verificare il venir meno delle condizioni richieste dalla legge per l’agevolazione in questione.